Impozit de 15% la vânzarea imobilului? Ce prevede proiectul fiscal pentru 2027

Proprietarii care intenționează să vândă un apartament, o casă sau un alt bun imobil trebuie să urmărească modificările fiscale propuse pentru anul 2027.

Una dintre cele mai discutate măsuri prevede aplicarea unui impozit de 15% asupra diferenței dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare al imobilului. Astfel, impozitul nu ar urma să fie calculat asupra întregii sume primite de vânzător, ci asupra câștigului obținut din tranzacție.

Pachetul de politică fiscală și vamală pentru 2027 a fost aprobat de Guvern la 8 septembrie 2026 și urmează să fie examinat de Parlament. Prin urmare, la momentul publicării articolului, noile prevederi nu sunt încă aplicabile și pot fi modificate înainte de adoptarea finală.

Cum se impozitează în prezent vânzarea unui imobil?

În regimul fiscal actual, creșterea de capital reprezintă, în principiu, diferența pozitivă dintre suma obținută la vânzarea bunului și valoarea sa de bază.

În prezent, doar 50% din creșterea de capital este inclusă în baza impozabilă. Această sumă este impozitată cu 12%, ceea ce înseamnă o sarcină fiscală efectivă de aproximativ 6% din câștigul obținut.

Calculul exact poate varia în funcție de modul în care a fost dobândit imobilul, documentele disponibile, cheltuielile recunoscute fiscal și eventualele scutiri prevăzute de legislație.

Ce se propune pentru anul 2027?

Proiectul politicii fiscale pentru 2027 propune eliminarea facilității prin care numai jumătate din creșterea de capital este impozitată.

Noile prevederi presupun:

• impozitarea întregului câștig obținut din tranzacție;

• aplicarea unei cote de 15%;

• calcularea impozitului asupra diferenței dintre prețul de vânzare și valoarea de cumpărare sau valoarea fiscală recunoscută;

• revizuirea condițiilor în care se aplică facilitatea pentru locuința de bază.

Dacă propunerea va fi adoptată în forma prezentată, sarcina fiscală pentru anumite tranzacții imobiliare ar putea fi de aproximativ 2,5 ori mai mare decât în prezent.

Cum s-ar calcula impozitul de 15%?

Să presupunem că un apartament a fost cumpărat cu 1.000.000 de lei și este vândut ulterior cu 1.400.000 de lei.

Câștigul obținut din tranzacție ar fi:

1.400.000 – 1.000.000 = 400.000 de lei

Calculul potrivit mecanismului actual

În prezent, 50% din câștig este inclus în baza impozabilă:

400.000 × 50% = 200.000 de lei

Asupra acestei sume se aplică impozitul de 12%:

200.000 × 12% = 24.000 de lei

Calculul potrivit propunerii pentru 2027

Dacă întregul câștig va fi impozitat cu 15%:

400.000 × 15% = 60.000 de lei

Exemplul este orientativ. Calculul final va depinde de forma în care legea va fi adoptată, de valoarea fiscală recunoscută și de situația juridică a fiecărui imobil.

Impozitul de 15% se va aplica asupra întregului preț?

Nu. Potrivit propunerii, cota de 15% ar urma să fie aplicată asupra câștigului obținut, nu asupra întregului preț de vânzare.

De exemplu, dacă un apartament a fost cumpărat cu echivalentul a 80.000 de euro și este vândut cu 100.000 de euro, diferența este de 20.000 de euro. Această diferență ar reprezenta punctul de pornire pentru calcularea impozitului, nu întreaga sumă de 100.000 de euro.

Impozitul va fi calculat și achitat în lei, potrivit regulilor fiscale și cursului aplicabil tranzacției.

Ce se întâmplă cu locuința de bază?

Legislația actuală prevede anumite facilități pentru vânzarea locuinței de bază, dacă sunt respectate condițiile stabilite de Codul fiscal.

Proiectul pentru 2027 prevede revizuirea acestor condiții. Totuși, până la adoptarea formei finale, nu se poate afirma că toate persoanele care își vând locuința principală vor achita automat un impozit de 15%.

Proprietarii trebuie să urmărească:

• definiția finală a locuinței de bază;

• perioada minimă de proprietate sau de domiciliu;

• categoriile de tranzacții exceptate;

• modul de determinare a valorii de bază;

• data de la care noile reguli vor fi aplicate.
  
  

Cine ar putea fi afectat cel mai mult?

Modificarea poate avea un impact mai mare asupra proprietarilor care vând un imobil la un preț semnificativ mai mare decât valoarea sa de cumpărare.

Pot fi afectate în special:

• persoanele care au cumpărat proprietatea cu mulți ani în urmă;

• investitorii care cumpără și revând imobile;

• proprietarii care au achiziționat apartamente în primele etape ale construcției;

• persoanele care nu mai dețin actele ce confirmă costul inițial;

• proprietarii imobilelor moștenite sau primite prin donație;

• persoanele care dețin mai multe locuințe.

În cazul imobilelor moștenite sau primite prin donație, determinarea valorii de bază poate fi mai complexă. Înaintea tranzacției este recomandată consultarea unui specialist fiscal.

De ce sunt importante documentele de cumpărare?

Pentru calcularea câștigului trebuie stabilită valoarea cu care imobilul a fost cumpărat sau dobândit.

Proprietarii ar trebui să păstreze:

• contractul de vânzare-cumpărare;

• documentele care confirmă plata;

• actele de moștenire sau donație;

• rapoartele de evaluare;

• facturile și documentele pentru investițiile efectuate;

• actele cadastrale;

• documentele care confirmă modificarea suprafeței sau reconstrucția imobilului.

Lipsa acestor acte poate complica stabilirea valorii de bază și calcularea impozitului.

Nu toate cheltuielile pentru reparație sau renovare sunt recunoscute automat. Acestea trebuie documentate și analizate potrivit legislației fiscale.

Cum poate fi influențată piața imobiliară?

Reprezentanții sectorului imobiliar și-au exprimat îngrijorarea că majorarea impozitului ar putea afecta atât proprietarii, cât și cumpărătorii.

Printre posibilele efecte se numără:

• amânarea unor tranzacții;

• includerea unei părți din costul fiscal în prețul de vânzare;

• reducerea disponibilității proprietarilor de a negocia;

• creșterea interesului pentru finalizarea tranzacțiilor înaintea intrării în vigoare a noilor reguli;

• diminuarea atractivității investițiilor imobiliare pe termen scurt;

• reducerea ofertei de proprietăți disponibile.

Totuși, introducerea cotei de 15% nu înseamnă că toate apartamentele se vor scumpi automat cu 15%. Impozitul ar urma să fie aplicat asupra câștigului vânzătorului, nu asupra valorii totale a locuinței.

Ce trebuie să facă proprietarii care intenționează să vândă?

Înainte de vânzarea unei proprietăți este recomandat:

1. să verificați valoarea de cumpărare indicată în acte;

2. să pregătiți documentele care confirmă costul imobilului;

3. să verificați dacă proprietatea poate fi considerată locuință de bază;

4. să solicitați un calcul fiscal individual;

5. să urmăriți forma finală a legii;

6. să stabiliți un preț de piață realist;

7. să nu declarați în contract un preț diferit de cel real.

Nu este recomandat să grăbiți tranzacția exclusiv din cauza informațiilor despre noul impozit. Decizia trebuie luată după compararea costului fiscal estimat cu prețul care poate fi obținut pe piață.

Politica fiscală pentru 2027 propune aplicarea unui impozit de 15% asupra câștigului obținut din vânzarea unui imobil.
Față de mecanismul actual, prin care sarcina efectivă este de aproximativ 6% din creșterea de capital, modificarea poate conduce la un impozit considerabil mai mare pentru anumite tranzacții.

Totuși, proiectul a fost aprobat de Guvern, dar urmează să fie examinat de Parlament. Până la adoptarea și publicarea formei finale, cota de 15%, condițiile aplicabile locuinței de bază și eventualele excepții trebuie tratate drept propuneri, nu reguli deja intrate în vigoare.

Dacă intenționați să vindeți sau să cumpărați o proprietate, echipa O’Key Imobil vă ajută să analizați situația actuală a pieței, să stabiliți un preț corect și să pregătiți tranzacția.

Contactați O’Key Imobil pentru consultanță și oferte imobiliare actuale.