Налог 15% при продаже недвижимости? Что предусматривает налоговый проект на 2027 год

Владельцам, которые планируют продать квартиру, дом или другую недвижимость, следует обратить внимание на налоговые изменения, предложенные на 2027 год.

Одна из наиболее обсуждаемых мер предусматривает применение налога в размере 15% к разнице между ценой продажи и стоимостью приобретения недвижимости. Иными словами, налог предлагается рассчитывать не со всей суммы, полученной продавцом, а с прибыли от сделки.

Пакет налоговой и таможенной политики на 2027 год был одобрен Правительством 8 сентября 2026 года и должен быть рассмотрен Парламентом. Поэтому на момент публикации статьи новые положения еще не применяются и могут быть изменены до окончательного принятия.

Как сейчас облагается налогом продажа недвижимости?

При действующем налоговом режиме прирост капитала представляет собой положительную разницу между суммой, полученной от продажи имущества, и его базовой стоимостью.

В настоящее время в налогооблагаемую базу включается только 50% прироста капитала. К этой сумме применяется ставка подоходного налога 12%. Таким образом, эффективная налоговая нагрузка составляет около 6% от полученной прибыли.

Точный расчет может отличаться в зависимости от способа приобретения недвижимости, имеющихся документов, признанных расходов и налоговых льгот.

Что предлагается изменить в 2027 году?

Проект налоговой политики на 2027 год предусматривает отмену льготы, согласно которой налогом облагается только половина прироста капитала.

Предлагаемые правила предусматривают:

• налогообложение всей прибыли от сделки;

• применение ставки 15%;

• расчет налога на основании разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения или признанной налоговой стоимостью;

• пересмотр условий предоставления льготы для основного жилья.

Если предложение будет принято в представленной форме, налоговая нагрузка по некоторым сделкам с недвижимостью может увеличиться примерно в 2,5 раза по сравнению с действующим механизмом.

Как может рассчитываться налог 15%?

Предположим, что квартира была куплена за 1 000 000 леев, а затем продана за 1 400 000 леев.

Прибыль от сделки составит:

1 400 000 – 1 000 000 = 400 000 леев

Расчет по действующему механизму

Сейчас в налогооблагаемую базу включается 50% прибыли:

400 000 × 50% = 200 000 леев

К этой сумме применяется ставка 12%:

200 000 × 12% = 24 000 леев

Расчет по предложению на 2027 год

Если вся прибыль будет облагаться по ставке 15%:

400 000 × 15% = 60 000 леев

Пример является ориентировочным. Окончательный расчет будет зависеть от принятой редакции закона, признанной налоговой стоимости и юридической ситуации конкретного объекта.

Налог 15% будет применяться ко всей стоимости недвижимости?

Нет. Согласно предложению, ставка 15% должна применяться к полученной прибыли, а не ко всей цене продажи.

Например, если квартира была приобретена за сумму, эквивалентную 80 000 евро, а продана за 100 000 евро, разница составит 20 000 евро. Именно эта разница станет основой для расчета налога, а не вся сумма в 100 000 евро.

Налог будет рассчитываться и уплачиваться в леях в соответствии с действующими налоговыми правилами и применимым валютным курсом.

Что будет с льготой для основного жилья?

Действующее законодательство предусматривает определенные льготы при продаже основного жилья, если соблюдены установленные Налоговым кодексом условия.

Проект на 2027 год предусматривает пересмотр этих условий. Однако до принятия окончательной редакции нельзя утверждать, что все владельцы при продаже основного жилья автоматически будут платить налог 15%.

Владельцам необходимо следить за следующими положениями:

• окончательное определение основного жилья;

• минимальный период владения или проживания;

• категории сделок, освобожденных от налогообложения;

• способ определения базовой стоимости;

• дата вступления новых правил в силу.
  
  

Кого изменения могут затронуть сильнее всего?

Наибольшее влияние изменения могут оказать на владельцев, продающих недвижимость значительно дороже первоначальной стоимости.

Это может коснуться:

• людей, купивших недвижимость много лет назад;

• инвесторов, приобретающих объекты для последующей перепродажи;

• владельцев, купивших квартиры на начальном этапе строительства;

• людей, у которых не сохранились документы о первоначальной стоимости;

• владельцев унаследованной или подаренной недвижимости;

• собственников нескольких жилых объектов.

В случае унаследованной или подаренной недвижимости определение базовой стоимости может быть сложнее. Перед заключением сделки рекомендуется обратиться к налоговому специалисту.

Почему важно сохранить документы о покупке?

Для расчета прибыли необходимо установить стоимость, по которой недвижимость была куплена или получена.

Владельцам рекомендуется сохранить:

• договор купли-продажи;

• документы, подтверждающие оплату;

• документы о наследовании или дарении;

• отчеты об оценке;

• счета и подтверждения расходов на выполненные работы;

• кадастровые документы;

• документы об изменении площади или реконструкции объекта.

Отсутствие таких документов может усложнить определение базовой стоимости и расчет налога.

Не все расходы на ремонт или благоустройство учитываются автоматически. Они должны быть подтверждены документами и оценены в соответствии с налоговым законодательством.

Как изменения могут повлиять на рынок недвижимости?

Представители рынка недвижимости выразили опасения, что повышение налога может затронуть как владельцев, так и покупателей.

Возможные последствия:

• перенос некоторых сделок на более поздний срок;

• включение части налоговых расходов в цену продажи;

• снижение готовности владельцев к торгу;

• рост интереса к завершению сделок до вступления новых правил в силу;

• снижение привлекательности краткосрочных инвестиций в недвижимость;

• уменьшение количества объектов, выставленных на продажу.

При этом введение ставки 15% не означает автоматического повышения стоимости всех квартир на 15%. Налог предлагается применять к прибыли продавца, а не к полной стоимости жилья.

Что делать владельцам, планирующим продажу?

Перед продажей недвижимости рекомендуется:

1. проверить стоимость приобретения, указанную в документах;

2. подготовить документы, подтверждающие расходы на покупку;

3. выяснить, может ли объект считаться основным жильем;

4. запросить индивидуальный расчет налогов;

5. следить за окончательной редакцией закона;

6. установить реалистичную рыночную цену;

7. не указывать в договоре стоимость, отличающуюся от фактической.

Не стоит спешить с продажей исключительно из-за информации о новом налоге. Решение следует принимать после сравнения предполагаемых налоговых расходов с ценой, которую можно получить на рынке.

Налоговая политика на 2027 год предусматривает применение ставки 15% к прибыли, полученной от продажи недвижимости.
По сравнению с действующим механизмом, при котором эффективная налоговая нагрузка составляет около 6% от прироста капитала, предложенное изменение может привести к значительному увеличению налога по некоторым сделкам.
Однако проект был одобрен Правительством и еще должен быть рассмотрен Парламентом. До принятия и публикации окончательной редакции ставку 15%, условия для основного жилья и возможные исключения следует рассматривать как предложения, а не как уже действующие правила.

Если вы планируете продать или купить недвижимость, команда O’Key Imobil поможет проанализировать ситуацию на рынке, определить объективную стоимость объекта и подготовиться к сделке.

Обратитесь в O’Key Imobil за консультацией и актуальными предложениями недвижимости.